Membangun Aset Properti untuk Pasif Income Yang Stabil

Proyek pembangunan ruko

Sebagai seorang investor, kita pasti akrab dengan pertimbangan seperti, fokus pada aset berbasis growth (seperti saham) atau beralih ke aset berbasis cash flow (seperti properti). Meskipun saya menikmati risiko dan potensi keuntungan dari bursa saham, saya menyadari pentingnya memiliki pasif income yang terjamin dan stabil setiap bulan dari aset investasi lain. 

Inilah alasan utama saya mengambil keputusan untuk melakukan withdraw sebagian dana dari portofolio saham untuk dialokasikan ke aset riil yaitu ruko untuk disewakan. Proyek ini bertujuan menciptakan aset produktif yang akan menjadi cash cow untuk memodali portofolio saham saya di kemudian hari. 

Detil Proyek dan Anggaran: Membangun Ruko Tiga Pintu 

Tujuan utama dalam langkah diversifikasi aset ini adalah saya ingin membuktikan bahwa berinvestasi pada aset properti dengan modal yang relatif terjangkau, bisa diwujudkan dengan perencanaan yang matang. Dengan fokus pada efisiensi biaya dan lokasi yang sedang berkembang, return investasi bisa didapatkan secara optimal. 

1. Struktur Proyek dan Efisiensi Budget 

Saya memutuskan untuk membangun tiga unit ruko (tiga kotak) di sebuah kawasan yang saya yakini memiliki potensi demand sewa yang tinggi. Alasannya jelas: harga properti di wilayah berkembang seringkali jauh lebih efisien, sehingga cash flow yang dihasilkan dari sewa menjadi lebih optimal dibandingkan berinvestasi di daerah yang ramai atau dekat kota. Mengenai anggaran, modal awal yang sudah keluar saat artikel ini ditulis adalah sekitar Rp 75 Juta, yang 100% bersumber dari withdraw dari portofolio saham. Saya menargetkan penyelesaian seluruh proyek dengan anggaran maksimal di Rp 100 Juta. 

2. Memaksimalkan Yield: Alasan Membatasi Modal Pembangunan 

Membatasi total anggaran pembangunan di angka Rp 100 Juta bertujuan untuk menjaga yield (imbal hasil) tahunan properti tetap tinggi. Dalam investasi properti (atau investasi lainnya), yield dihitung dari rasio pendapatan sewa tahunan dibagi dengan total biaya modal. 

Saya menetapkan batas anggaran yang ketat untuk memastikan rasio ini tetap menguntungkan. Dengan estimasi pendapatan sewa total mencapai Rp 2.7 Juta per bulan (atau Rp 32.4 Juta per tahun), dan target total modal Rp 100 Juta, potensi yield yang didapatkan mencapai angka impresif 32,4%. Angka yield ini sangat fantastis untuk properti. 

Jika biaya pembangunan membengkak, misalnya menjadi Rp 150 Juta, yield akan turun drastis menjadi hanya 21,6%. Walaupun, yield ini masih sangat menguntungkan bagi saya. 

Oleh karena itu, membatasi modal adalah cara utama saya meminimalisir kerugian dari nominal sewa yang stagnan (karena sewa sudah mentok di harga pasar), sekaligus mengamankan imbal hasil yang jauh lebih tinggi daripada rata-rata yield properti komersial yang biasanya di bawah 10%. 

3. Potensi Pasif Income dari Investasi Properti 

Setelah menetapkan estimasi yang konservatif, potensi gross pasif income dari properti ini adalah sekitar Rp 2.700.000 per bulan. Saya rencana menyewakan pertokoan ini di angka Rp 900.000 per toko / bulan. 

Angka ini merepresentasikan cash flow yang stabil. Arus kas yang terprediksi inilah yang menjadi nilai jual utama properti dibandingkan saham. Lalu, apa rencana strategis untuk pendapatan Rp 2.700.000 per bulan yang masuk dari hasil sewa ini? 

Dana ini tidak akan saya gunakan untuk keperluan konsumtif. Sebaliknya, pendapatan pasif dari properti ini akan saya putar, kembali ke tempat asal modal itu berasal, yaitu Saham. 

Pendapatan Sewa Ruko > Top Up Rutin Portofolio Saham 

Singkatnya, ruko ini berperan sebagai sumber pendanaan baru yang secara rutin akan menyuntikkan dana segar bulanan untuk top up lagi untuk saham saya. Strategi ini menciptakan siklus investasi yang ideal: Properti memberikan stabilitas arus kas, dan Arus kas tersebut dimanfaatkan untuk mengakselerasi potensi growth portofolio di pasar modal.

Kedengarannya manis memang, padahal risiko dari pembangunan ruko ini tentu ada, misalnya okupansi rendah, serta harga sewa yang jauh lebih rendah dari perkiraan. Tapi namanya berusaha, segala upaya perlu kita coba untuk mengetahui hasilnya. 

Penutup 

Membangun ruko ini adalah pengalaman pertama saya memulai usaha sewa ruko dengan modal yang terukur. Dengan memanfaatkan keuntungan dari saham, saya berhasil menciptakan aset yang memberikan tiga manfaat utama: 

1. Imbal Hasil Tinggi: Yield properti diatas 15% per tahun.
2. Stabilitas Arus Kas: Pasif income yang rutin dan terprediksi.
3. Akselerasi Portofolio Saham: Sumber dana baru untuk top up saham secara konsisten. 

Semoga pengalaman ini memberikan gambaran yang jelas, bagi teman-teman yang sedang mempertimbangkan tentang memulai bisnis sewa ruko dengan biaya yang efisien dan yield yang menarik.